Ексклузивно интервю на Милена Христова, гл.редактор, novinite.com с Деян Кавръков, CRE, CLHMS, CIPS, Управител на АДИС ЕООД

Добра инвестиция ли е закупуването от чужденци на недвижим имот като втора къща в България? Вярвате ли, че тази тенденция ще се запази?

Да, закупуването на недвижим имот като втора къща в България е добра инвестиция. Това вече започва да се превръща в устойчиво явление, имайки предвид интереса от страна на купувачи и инвеститори от Великобритания, Испания, Израел и др. Тази тенденция трябва да бъде разглеждана като част от явленията и тенденциите като цяло на европейския пазар, свързани с закупуването на втори имот. Традиционни в това отношение са развитите пазари на Португалия, Испания, Италия и Гърция като към тях започват да се присъединяват Хърватска и България. Това е т.нар. южен пояс от средиземноморски държави, към който Централна и Северна Европа се насочва за закупуване на втори дом. За разлика от някои страни от този пояс, при нас има четири отчетливи сезона – ясно изразена зима с условия за ски и зимен отдих и топло лято. България ще се установи като трайна дестинация, към която ще се насочи интереса за закупуване на имот като втори дом. За това ще допринесе и факта, че след 2007 България ще стане югоизточната граница на Европейския съюз и ще бъде свързващо звено и предмост за Близкия изток.

Кои страни изпреварват България по отношение на търсенето на нов дом от чужденци? Кои са предимствата и недостатъците на България и в частност София?

Пазарът в България е много динамичен, но все още се определя като развиващ се. Пред нас са тези страни, които са с развити пазари или както се казва на професионален език – зрели пазари (mature markets). Гореизброените Португалия, Испания, Италия и Гърция спадат именно към страните със зрели пазари. Ние се стремим да ги настигнем. Що се отнася до пряк конкурент, с който сме тръгнали от една и съща отправна точка, това е Хърватска, чиито темпове на развитие са сравними с тези на България.

Както споменах и в предходния въпрос, България е част от южния пояс на Европа с цялото и бъдеще, с европейските инфраструктурни проекти, обща икономика и пазар. Това е най-голямото предимство на нашата страна.

По отношение на София – нейното преимущество е, че се превръща в европейска столица, която може да предостави услуги, обслужване, логистика, условия за отдих и бизнес на европейско равнище.

Един от най-сериозните недостатъци на столицата са пътищата, които безалтернативно трябва да бъдат приведени във вида, в който са в Европа.

В кои региони на България недвижимите имоти са най-привлекателни за чужденците?

Ще изредя няколко района с уговорката, че най-привлекателните райони са тези, които са неразработени и още никой не ги е оценил като такива. Но всичко в Предбалкана, започващо от Рибарица и Априлци, движещо се на изток по оста на Предбалкана – Троян, Трявна, е изключително перспективно – великолепна природа, запазени обичаи и традиции, чиста околна среда. Не трябва да пропускаме подбалканските долини като минаваме на юг към Рила, Пирин и Родопите. За привлекателна бих определил и София, която гони 2 млн. жители и съвсем скоро ще съставлява 30 % от населението на страната.

Доколко привлекателна е България сред страните от Централна Европа за широкомащабни инвестиции? Доколко добра е тя за възвращаемост на инвестициите в недвижими имоти?

Когато говорим за широкомащабни инвестиции, не би трябвало да поставяме България на това изпитание, тъй като тя има население 7,5 млн. и за инвестиции от този род в пълния смисъл на думата не би могло да се говори, в сравнение с нашите съседки Турция и Румъния, които са много по-големи като територия и население, съответно по потребление.

Но до колко е добра една инвестиция, всички знаем че има една определяща характеристика – доходността или нейната възвращаемост. Ще припомня, че за изминалата година в България тя е средно 18 процента, която аз лично считам за много добра.

Цените на недвижими имоти в София през последните месеци достигнаха високи нива. Уместно ли е да се очаква, че столица с инфраструктурата и географското положение на София, може да достигне по цени Прага и Будапеща?`

И преди съм имал възможността да казвам, че София няма да достигне напълно цените на недвижимите имоти в Прага и Будапеща, така както цените там няма да достигнат тези в Лондон. От професионална гледна точка, трябва да разделим този въпрос на две: в краткосрочен и средносрочен план (8 – 10 години) София все още ще запази разликата с Прага и Будапеща, като тя ще намалява постепенно. Но в дългосрочен план, въпреки че София няма да има идентични цени с Прага и Будапеща, тези цени ще са значително по-близки и сравними. Но за това ще е нужно още едно десетилетие.

Какво бихте отговорили на хора, които твърдят, че се надува спекулативен балон на недвижимите имоти?

Искам да бъда колкото се може по-прецизен, защото това е широко дебатирана тема. Една от присъщите характеристики на развиващия се пазар, какъвто е този в България, са спекулативните сделки – той затова е развиващ се. Спекулативна сделка е тази, при която се реализира възвращаемост на инвестициите значително по-висока, например 30-40% и повече, отколкото на развитите пазари, където е между 8-10 %. В момента, в който пазарът стане развит или зрял, тогава няма да има спекулативни сделки. България има още около две-три години време, в което все още ще има такива сделки.

Но на тях не трябва да се гледа като нещо негативно, защото всеки развиващ се пазар минава по този път. Това е част от бизнеса. Който може да го направи, да го прави.

Друг е въпросът, че когато някой иска да инвестира в имоти, би трябвало да се обръща и да се консултира с утвърдени имена от индустрията, за да не бъде измамен със спекулативни намерения. Т.е от имена, които имат необходимия дългогодишен опит, теоретична и практическа подготовка, както и необходимите референции от стабилни клиенти, с доказан стандарт на качество при реализирането на сделки и инвестиции.

За балон при цените на имотите в България все още не може да се говори. Но понеже се намираме в такава фаза е възможно да има неадекватни цени в определен вид сегменти или сектори, но не трябва да се използва генерализация и да се обобщава, че има спекулативен балон на цените. Около 2007 се очаква забавяне в ръста на цените, около 1 година изчакване и замразяване, след което опитът на централно европейските държави показва, че всеки пазар започва собствено развитие, което в повечето случаи е положително.

Какви са Вашите прогнози за ръста на цените през 2005 в различните сегменти – офис, търговска площ, индустриална площ, хотели, жилища?

Когато един пазар, както преди малко казахме, има спекулативни елементи и е развиващ се, всяка прогноза по отделни сегменти колко ще бъде увеличението за дадената година е несериозна. Но като прогноза бих казал, че при търговските и жилищните площи ръстът ще е двуцифрено число в проценти, докато при офис и индустриалните – ще е едноцифрено. Трябва да се следят историческите статистики на държавите от Централна Европа, които са изминали пътя преди нас, особено за периода от 2 години преди приемането им в Европейския съюз.

* CRE (Counselor of real estate) - Консултант по недвижими имоти

CLHMS (Certified Luxury Home Marketing Specialist) - Сертифициран специалист по луксозни жилищни имоти

CIPS (Certified international property specialist) - Сертифициран международен специалист по недвижими имоти