Интервю на Иван Здравков, сп. Наш дом с Деян Кавръков, CRE, CLHMS, CIPS, Управител на АДИС ЕООД

1. Г-н Кавръков, Вие сте единственият сертифициран специалист по луксозни жилищни имоти в Централна и Източна Европа (CLHMS). Бихте ли посочили какви са най-общо сегашните критерии за еднофамилно луксозно жилище у нас и в чужбина?

Искам да посоча онези критерии и показатели, които са окрупнени. Имайте предвид, че те имат вариации на всеки пазар. Стойността на всеки луксозен имот се определя от местоположението. Кое в момента обществото смята за най-престижното? Има неизменни дестинации в това отношение – Лондон, Париж, Рим, южното крайбрежие на Испания, Карибите, Ню Йорк, Лос Анжелис, Сан Франциско, Флорида, Маями, Дубай, остров Мавриций, Фиджи, Нова Зеландия. Друг важен критерий, когато говорим за луксозно еднофамилно жилище, е разгънатата застроена площ, която трябва да е най-малко 400 кв.м. като може да стигне до 4500 кв.м. или повече. Едно от нещата, които се използва като критерий е броят на спалните. Извън дневната, кухнята и всички други спомагателни системи, техният брой трябва да е минимум 4 - спалня за родителите, за 2 или 3 деца и една стая за гости. Когато говорим за етажност – обикновено ексклузивният имот, ако няма някаква историческа стойност, е максимум 2 до 3 етажа. Друг е въпросът, че под еднофамилно луксозно жилище разбираме много често и апартаменти на последните високи етажи в градска среда - пентхауси, дуплекси, мезонети, триплекси и др.

Тенденция сега е дворното място е да се намалява за сметка на застроената площ.

Строителни технологии, които определят дали един имот е ексклузивен, са най-модерните, енергоспестяващи, съвместими с околната среда и с хабитата на дадения човек. Много често строителните материали се нагласят спрямо изискванията за здравословен начин на живот на конкретния собственик.

Ценовият диапазон, който може да се използва, когато говорим за луксозно еднофамилно жилище - в САЩ и Западна Европа е свързан с разбирането за жилище на стойност над половин млн. евро. Професионалистите, които работим в този сегмент, използваме един статистически показател за определяне на понятието луксозен жилищен имот - при всички продажби на еднофамилни жилища в даден град се взимат единичните цени на горните 10 процента. Средната от тях е обикновено критерият за това каква е цената на луксозните жилища на дадения пазар. За България, в частност София, е средно около 300 – 350 хил. евро. Тъй като пазарът на недвижими имоти в страната е развиващ се и динамичен, могат да се наблюдават известни промени.

2. Какви са новите тенденции в интериорния дизайн и оборудването на луксозните жилища?

Новите тенденции при дизайна можем да разгледаме в 4 основни направления: бани, кухни, помощни помещения и материали, цветове и технологии.

Под луксозно изпълнена баня разбираме, когато има плот и поне 2 умивалника, един за НЕЯ и един за НЕГО. Това явление се трансформира в баня за НЕЯ и баня за НЕГО. Същата тенденция наблюдаваме и при гардеробните помещения. Броят на спалните трябва да кореспондира с броя на баните и гардеробните помещения. Все повече и повече душовете и ваните, тип джакузи и масажни, стават все по-големи и по-функционални. Една от най-новите световни тенденции е хромотерапията - вани, тип джакузи, които сменят цвета чрез променящо се осветление съобразно настроението на нейния притежател. Телевизията намери своето място и в банята - джакузита се предлагат с вградени в тях плазмени телевизори. Появи се нов аксесоар за баня, наречен Wash TV или огледало с вграден екран. Той или тя могат да се бръснат или гримират и да гледат телевизия в същото време. Когато телевизорът е изключен, екранът привидно изчезва и огледалото възстановява своето отражение. Въвеждат се кътове за сядане, отдих, масаж и релаксация, които превръщат банята в домашно СПА. Модна тенденция в интериорното оформяне са прозрачните стъклени плочки в различни цветове, които пропускат светлина и се предлагат в комбинация с традиционната теракота и фаянс.

С превръщането на кухнята в едно от основните места за срещи, все повече собственици увеличават броя на кухните в дома – появява се втора, кетъринг кухня за развлечение и посрещане на гости. Тя е свързана с големите помещения в къщата. Големите градини вече имат лятна кухня. Доволен съм че в България имаме такъв термин, който дава точно определение на това явление. В тази „лятна кухня” на открито или под навес има всички необходими удобства – вградени грилове, фурни, хладилници, генератори за лед, микровълнови печки и др. Също така много разпространено в чужбина е наличието на „мини кухня" към основната семейна спалня.

В момента тенденцията, свързана с допълнителни помещения е осигуряването на стая за управление на дома, която обикновено се намира до кухнята. Това е универсална стая, от която могат да се управляват електронните системи, които поддържат дома - енергийна ефективност, влажност, завеси, щори, чистота на въздуха, системи за сигурност, озвучителна мрежа и др.

Разделянето на всички видове функционални помещения е съобразени с пола. Това е не само в баните – пренесено е и в гардеробните и гаражни помещения. Нейният гараж е по-близо до кухнята. Неговият – до дневната. Оформят се стаи за почивка и специални интереси. Нейната – за йога и фитнес, неговата за пури или дегустация на вина. Задължително е наличието на отделно обособено крило за обслужващ персонал.

Цветово се наблюдава завръщане към цветното кухненско оборудване. Това, което наричаме бяла техника, вече не е бяла. Модно е златисто или зелено с цвят на авокадо.

3. Какви са новите тенденции при закупуване на такива жилища у нас и в чужбина?

На развитите пазари сегментът на луксозните жилищни имоти е от 3 до 5 процента и може да достигне 8-10 %. Това е правило във всяка развита индустриална държава, като тенденцията е към увеличаване на този дял. В тези държави се оформя горна прослойка на средната класа, която се стреми да мине към заможната, висша класа. Средната класа все повече си позволява покупката на втора къща, която е с екстри. Появи се терминът достъпен лукс. Като пример ще посоча, че допреди 10 години домашната кинозала, домашното видео, управлението на енергийната ефективност или основни процеси в сградата се считаха за лукс. В момента всички те са широко разпространени и на достъпни цени.
У нас пазарният дял на луксозните имоти е в диапазона 3-5%. Тенденцията е възходяща и те ще достигнат до 8 процента.

4. Какъв е Вашият съвет към хората, желаещи за закупят луксозен жилищен имот?

Заможният клиент, който търси за закупи луксозен жилищен имот в голяма част от случаите, е спечелил значително благосъстояние и много добре знае технологията за печелене на пари, както и тяхната цена. Той е изключително взискателен, притежава добри познания и се насочва към агенти, представители и консултанти, които имат име в тази област, доказан опит зад гърба си, който се изразява в реализирани продажби на такъв вид имоти на стойност над 500 000 евро и професионална история. Такава сегментация по света в сферата на недвижимите имоти има отдавна - има специализирани мрежи, специализирани издания – печатни и онлайн. Брокерите са свързани в световни мрежи, като една от тях е Институтът по маркетинг на луксозни жилищни имоти (The Institute for Luxury Home Marketing), Далас, САЩ, към която имам удоволствието и честта да принадлежа. Моят съвет е клиентите да се обръщат към агенти с доказан опит и доказана акредитация.


5. Какви са перспективите на подобна покупка като инвестиция в бъдещето?

Много малък процент са покупките на ексклузивни еднофамилни жилищни имоти, които са неправилна инвестиция. Обикновено хората, които могат да си го позволят, работят с екип от анализатори, адвокати и финансови съветници.

6. Г-н Кавръков, Вие сте сред първата група от сертифицирани специалисти по луксозни жилищни имоти, поканени за участие в интернационална рекламна кампания на Wall Street Journal. В качеството на такъв, кои са най-интересните факти в сферата на луксозни жилищни имоти за изминалата година?

Най-скъпата продажба за миналата година жилищен имот в света е на стойност 70 млн долара, което само по себе си е рекорд. Това е имение в Палм Бийч, САЩ, собственост на Роналд Пулман и актрисата Елин Бъркин, продадено на строителен предприемач от Вирджиния. Друг рекорд, чиято сделка предстои да бъде сключена през тази година, е покупката на триплекс за 44 млн. долара на престижното Пето Авеню в Ню Йорк. Купувач е Рупърт Мърдок, а жилището е собственост на един от наследниците на Рокфелер - Лорънс Рокфелер.

7. Кои са най-предпочитаните места за закупуване на луксозен имот у нас и в чужбина?

Модата сега – Флорида прагматично заради слабостта на щатския долар и изключителния наплив на европейски инвеститори, които закупуват ваканционни имоти в диапазона 600-900 000 долара. Друго модно място е Дубай, който се превръща във водещ строително-инвестиционен и банков център на арабския свят. Третата дестинация е бившата Източна Германия, където интересът на купувача през последните две години е насочен към старите имения и замъци на приемлива цена.

В България като притежаващи потенциал за ексклузивност бих посочил двата края на Черноморието - крайния север и крайния юг. Северът заради спиращите дъха изгледи към морето, югът заради привкуса на Средиземноморие, който все още не е развален от гъсто застрояване. Неговото предимство е близостта до Турция и Гърция, като човек може за 2 часа да достигне Солун, Халкидики или до един от най-големите мегаполиси в света - Истанбул.

8. Какво е мястото на ADIS на пазара на луксозни жилищни имоти и какви са Вашите планове по отношение на този пазарен сегмент?

През последните 15 години всички обръщат много сериозно внимание на луксозния сегмент – и инвеститори и предприемачи. АДИС ЕООД запазва своя относителен пазарен дял на едни от лидерите при луксозните жилищни имоти. Нашите планове са свързани с диверсификация на услугите, които да предложим на българските клиенти. Сега предлагаме имоти в цял свят. За да отговорим на повишеното търсене открихме представителство в Лондон и планираме в средносрочен план да отворим офиси във Вашингтон и евентуално в Дубай. Това е начин не само да отговорим на нуждите на клиентите от Балканите, но и да отговорим на търсенето, което се наблюдава на тези мултинационални места.