През 2003 г., средното равнище на покачване на цените на недвижимите имоти за целия български пазар достигна 12 % .

Местният пазар на недвижими имоти изживява впечатляващо възраждане и изглежда по-рентабилен,от когато и да било, след периода на преход към свободна пазарна икономика в началото на 90-те години на миналия век. Някои от факторите, които допринасят за този феномен са:

- предстоящото членство на България в Европейския съюз;

- бурно развиващата се туристическа индустрия;

- годишно нарастване на БВП 4.5 -5 %;

- намаляващ ръст на безработица: от над 16% до под 13% за последните 12 месеца;

- подобрен кредитен рейтинг - ВВВ-;

• Привлекателна възвращаемост на инвестициите в сферата на недвижимите имоти – средно 15–18 %.

Този преглед не претендира за изчерпателност и завършеност по отношение на целия български пазар на недвижими имоти. По-скоро ще се фокусираме върху фактите и тенденциите, които се наблюдават на пазара на недвижими имоти в столицата на България - София, както и района на Черноморието - бързо процъфтяващи градски центрове и туристически дестинации, които са обект на чуждестранни инвестиции през последните години.

Пазар на недвижими имоти - София

1.Жилищни имоти

Предлагането на жилищни имоти е нарастващо, но все още не може да покрие търсенето. През изминалата година търсенето на жилищни имоти, в частност апартаменти, във всички райони на София отбеляза рязък скок. Една от причините за това е и подобрената система на предлагане на ипотечно жилищно кредитиране от страна на банковия сектор - 80% годишно повишение за 2003 спрямо 2002. По данни за 2003 г. равнището на безработица в град София, характеризиращ се с динамичност на местното икономическо развитие, е било почти 3.6%. Наблюдаваше се голямо предлагане на висококачествени или обновени апартаменти със съвременен дизайн и отлични довършителни работи. През 2003 г. средната продажна цена на имотите варираше между EUR 300 - 600/кв.м.* в зависимост от местоположението и вида на конструкцията.

*1 EUR = 1.32 USD
1 кв.м. = 10.76 кв.фута

За повече цени, вижте таблицата на Международната федерация на недвижимите имоти FIABCI .

Наемите на обзаведените апартаменти в Идеален център, както и в Югоизточните райони варираха между EUR 5 кв.м/месец и 10 кв.м/месец за най-просторните и ексклузивно оборудвани. Висококачествените самостоятелни къщи под наем са съсредоточени главно в покрайнините на София, над Околовръстен път, в подножието на Витоша. Чуждестранният бизнес елит и дипломатическите мисии търсят активно необзаведени и обзаведени къщи с хубави градини и професионално озеленяване. Наемните цени на подобен вид имоти зависи от местоположението, площта, качеството на довършителните работи и вида на обзавеждане и варират между EUR 1500 - 5500 на месец. През изминалата година пазарният сегмент на луксозните жилищни имоти не претърпя съществена промяна. Ексклузивните жилищни имоти се предлагаха на средна цена от EUR 650/кв.м. Продажната цена на висококачествени апартаменти и къщи в София, Идеален център, може да достигне до EUR 1000/кв.м. Авторът предвижда, че тенденцията ще намали своя темп и ще отбележи умерено, но системно нарастване до 2007 г., прогнозната година за приемане на страната ни в Европейския съюз.

2.Офиси

Предлагането на офис площи бе по-високо през последните две години. Пазарното търсене на офис площи бе относително слабо, в резултат на което равнището на свободните площи в някои офис центрове достигнаха между 25 и 30%. Оформи се вторичен пазар на офиси, обусловен от наличието на приспособени за тези цели апартаменти в жилищните кооперации, чиито наеми бяха между EUR 3-6 кв.м./месец. Наемните цени за офис площи в новите бизнес центрове в София се предлагаха в границите между EUR 7-24 кв.м./месец. Средната продажна цена на офиси е около EUR 600-700/кв.м., а цените на офиси в клас А на места надхвърлиха EUR 1000/кв.м и могат да достигнат до EUR 1500/кв.м. бе стабилно.

3. Търговски площи

Търсенето на търговски площи за покупка или за наемане, концентрирано основно в Идеален център, Наемните цени варираха между EUR 25-120 кв.м./месец в зависимост от критерии като местоположение, вид на бизнес дейност, размер на помещенията, изложение на прозорците и качество на довършителните работи. Продажните цени на търговски площи с добро до отлично местоположение бяха в рамките на EUR 500 - 2600/кв.м. Средната продажна цена в Идеален център бе EUR 1300/кв.м.

За повече информация по темата, вижте: Наемите на търговските площи в София, България се приближават до тези в Атина, Гърция и Истанбул, Турция.

Българско Черноморие

Пазарът на недвижими имоти по Черноморието отбелязва значително разрастване от началото на 2003 г. Продажните цени на нови доходоносни жилищни имоти са се увеличили двойно в сравнение с 2002 г. Недвижимите имоти с фронт на плажната или морска ивица са с 30% по-скъпи от тези, с местонахождение на втора или трета линия с изглед към водните площи. България все още се възприема като популярна ваканционна дестинация за туристи с по-ниски доходи, което се явява основната причина за по-усиленото търсене на по-малки и евтини имоти. Все още търсенето на по-евтини имоти (от EUR 20 000 до EUR 50 000) е по-голямо в сравнение с търсенето на имоти в ценовия диапазон от EUR 100 000 нагоре (Графика 2 и 3).

Местният пазар на жилищни площи в големите градове по Черноморието е нараснал изключително. През 2003 г. търсенето бе по-голямо от предлагането, главно поради наличието на системата за ипотечно кредитиране, от една страна, и миграционните процеси от вътрешността на страната към морските курорти и големите черноморски центрове като Варна и Бургас където има наличие на работни места, от друга. Според Националния статистически институт (НСИ) равнището на безработица във Варна за изминалата година е 5 %. В резултат на това, увеличението на цените на жилищните имоти във Варна бе почти 24%.
Земите по Черноморието са също привлекателни за инвестиционни цели. През 2003 г. техните цени се увеличиха с повече от 30 % в сравнение с предходната 2002 г. Някои парцели по крайбрежието, свързани с развитието на имотите за отдих, достигнаха продажна цена от EUR 35/кв.м. в сравнение с продажната цена от EUR 15/кв.м. на подобни имоти през предходната година. В определени райони, разположени в непосредствена близост до водещите черноморски курорти като Златни пясъци, Слънчев бряг и др., цените се увеличиха двойно спрямо предходната 2002 година и се движеха в диапазона от EUR 35-55/кв.м.

Бих искал да отбележа, че този преглед е само моментна снимка на определени интригуващи пазарни сегменти, насочена към индивидуалните и корпоративни инвеститори на българския пазар на недвижими имоти.

Деян Кавръков, Сертифициран международен специалист по недвижими имоти, Сертифициран специалист по луксозни жилищни имоти

Управител АДИС ЕООД .

Всички права запазени. Никакви части от този материал не могат да бъдат публикувани без писменото съгласие на автора. Януари 2004